Ženevoje prabanga vidutiniškai kainuoja 20 000 CHF už kvadratinį metrą. Šis skaičius atrodo abstraktus, kol nesuvokiame, kad už 100 kvadratinių metrų butą reikia sumokėti apie 2 milijonus Šveicarijos frankų. Tai maždaug 9 milijonai zlotų. Už butą.
Ženeva jau dešimtmečius išlieka vienu brangiausių pasaulio miestų, tačiau jos, kaip pasaulinio diplomatijos ir finansų centro, statusas lemia, kad prabangių nekilnojamojo turto paklausa čia neslūgsta. Nuo 1945 metų mieste įsikūrusi Jungtinių Tautų organizacija Europoje, todėl čia atvyksta elitas iš viso pasaulio. Diplomatai, bankininkai, tarptautinių korporacijų atstovai – visi jie šiame nedideliame, bet itin įtakingame mieste ieško vietos gyventi.
Genėva de luxe – prabangos panorama prie Lemano
Naujausias premium klasės investicijų pavyzdys – naujasis Lombard Odier būstinės pastatas, užbaigtas 2025 metais. Šis projektas rodo, kad net ir ekonominio neapibrėžtumo laikais investuotojai vis dar pasitiki Ženevos nekilnojamojo turto rinka. Pastatas ne tik pabrėžia vieno seniausių privačių bankų Šveicarijoje prestižą, bet ir signalizuoja, jog prabanga prie Lemano klesti.
Tačiau verta susimąstyti, kas iš tikrųjų slypi už šių astronominių kainų. Ar tai tik ribotos žemės pasiūlos vaizdingoje vietovėje klausimas? O galbūt įtakos turi veiksniai, apie kuriuos retai kalbama garsiai?
Šiame straipsnyje bus nagrinėjami trys pagrindiniai Ženevos prabangių nekilnojamojo turto rinkos aspektai. Pirmiausia išanalizuosime jėgas, kurios kelia kainas – paklausos ir pasiūlos mechanizmus, veikiančius šiame išskirtiniame ekosistemoje. Tuomet aptarsime barjerus ir apribojimus, formuojančius brangiausių adresų prieinamumą. Galiausiai pažvelgsime į ateitį ir įvertinsime šios rinkos perspektyvas.
Suprasti mastą – tik pradžia. Dabar metas pažvelgti į jėgas, kurios kelia šias kainas.
Genėjos aukščiausios klasės rinkos varomosios jėgos
Kas traukia turtingiausius būtent čia? Šį klausimą sau užduoda kiekvienas, kuris pamato Ženevos apartamentų kainas. Pastaruoju metu tikrinau pasiūlymus miesto centre ir, atvirai pasakius, sumos įspūdingos net ir tiems, kurie nekilnojamojo turto rinką stebi jau daugelį metų.
Ženeva – ne atsitiktinumas. Čia susitinka trys dalykai: kapitalas, ieškantis saugios vietos, išskirtinis ekonominis stabilumas ir gyvenimo būdas, kurio nerasite niekur kitur. Kiekvienas iš šių elementų pats savaime būtų pakankamas, tačiau kartu jie sukuria kažką ypatingo.
Pradėkime nuo skaičių, kurie pasako viską. Užsieniečiai sudaro apie 65–70% prabangių nekilnojamojo turto pirkimų Ženevoje. Tai ne eiliniai emigrantai – kalbame apie labai dideles pajamas gaunančius asmenis (UHNWI) ir tarptautinių organizacijų darbuotojus su atlyginimų paketais, leidžiančiais tokias investicijas. WHO, JT, Tarptautinis Raudonojo Kryžiaus komitetas – visiems jiems reikia vadovaujančio personalo, o šiems žmonėms reikia vietos gyventi.
Šie žmonės neperka būstų vien tam, kad juose gyventų. Jie žiūri į nekilnojamąjį turtą kaip į investicinį turtą vietoje, kuri jau dešimtmečius įrodo savo stabilumą. Ir čia pereiname prie pelningumo klausimo.
| Miestas | Vidutinė pajamingumo premija | Rinkos stabilumas |
|---|---|---|
| Ženeva | 3,2–4,8% | Labai aukšta |
| Ciurichas | 2,9–4,1% | Labai aukšta |
| Londonas | 2,1–3,7% | Vidutinis |
Yield gal ir neatrodo įspūdingai, tačiau čia esmė ne greitas pelnas. Svarbiausia – tavo pinigai yra saugūs. Kol kitos Europos sostinės išgyveno įvairius politinius ir ekonominius sukrėtimus, Ženeva išliko stabili kaip uola.
Tačiau skaičiai – tik viena medalio pusė. Yra dar kai kas – tai, ko neįmanoma išreikšti procentais. Alpių panorama pro svetainės langą. Pasivaikščiojimas Ženevos ežero pakrante sekmadienio popietę. Sveikatos apsaugos sistema, kuri veikia taip, kaip turėtų veikti visur. Economist Intelligence Unit 2022 m. ataskaitoje įvertino, kad šie „nepamatuojami“ veiksniai prie premium nekilnojamojo turto vertės prideda 10–15 %. Tai daug, ypač kai sunku tai įrašyti į Excel lentelę.
Pastaruoju metu pastebiu dar vieną įdomų dalyką – nauji flagmaniniai projektai keičia miesto veidą. Naujoji Lombard Odier būstinė, suprojektuota Herzog & de Meuron, – tai ne tik biurų pastatas, tai simbolis. Ji rodo korporatyviniams investuotojams, kad Ženeva žvelgia į ateitį. Tokie projektai veikia kaip magnetas – jie pritraukia naujas įmones, o šios – dar daugiau pasiturinčių darbuotojų.
Negalima pamiršti ir tinklo efekto. Kai vienoje vietoje gyvena daug turtingų žmonių, susiformuoja premium paslaugų ekosistema. Restoranai, parduotuvės, privačios mokyklos, sporto klubai – visa tai prisitaiko prie šio lygio. Tai augimo spiralė, kuri pati save skatina.
Demografija taip pat palanki Ženevai. UHNWI populiacija pasaulyje auga, o Šveicarija visada buvo natūralus jų pasirinkimas. Dabar, kai pasaulis tapo dar labiau nenuspėjamas, ši tendencija tik stiprėja. Kapitalą turintys žmonės ieško vietų, kur galėtų ramiai miegoti.
Geografiškai Ženeva turi tai, ko neturi nė vienas kitas Europos miestas. Ji arti visko – Paryžiaus, Milano, Miuncheno – bet kartu izoliuota savo neutralumu ir stabilumu. Tai tarsi gyventi Europos centre, bet už jos problemų ribų.
Visi šie veiksniai kartu sukuria paklausą, kuri viršija pasiūlą. Ir greičiausiai taip bus ir toliau. Tačiau stiprūs pamatai neišsprendžia
Paradoksai ir elitinių adresų barjerai
„Ženeva jau nebe miestas paprastiems žmonėms. Programuota segregacija gryniausia forma – turtingieji centre, visi kiti kažkur už miesto. Ir dar stebisi, kad jaunimas išvyksta.“ – įrašas vartotojo @SwissReality, 2024-10-15
Gali atrodyti, kad tai perdėta, tačiau skaičiai kalba patys už save. Ženeva tapo socialinės įtampos laboratorija, kur įstatymai, skirti apsaugoti nekilnojamojo turto rinką, dažnai veikia priešingai nei buvo numatyta.
Viskas prasideda nuo Lex Koller – 1983 metų įstatymo, kuris turėjo sustabdyti Šveicarijos nekilnojamojo turto supirkimą užsienio kapitalo. Teoriškai – logiška. Užsieniečiai gali įsigyti tik vieną nekilnojamąjį turtą ir tik kaip gyvenamąją vietą, o ne investiciją. Problema ta, kad Ženevoje, kur beveik pusė gyventojų yra užsieniečiai, tokie apribojimai veikia kaip rankinis stabdis greitkelyje.
Rezultatas? Paklausa nesumažėjo, nes žmonėms vis tiek reikia kažkur gyventi. Tačiau pasiūla buvo dirbtinai apribota. Tie, kurie gali pirkti, moka dar daugiau. Likusieji atsiduria nuomos sektoriuje, kuris taip pat turi savų problemų.
Nuomos kontrolė – dar vienas Ženevos rinkos paradoksas. Sistema turėtų apsaugoti nuomininkus nuo spekuliacijos, tačiau lemia tai, kad 80% gyventojų nuomojasi būstą, o ne jį perka. Skamba kaip socialinės politikos sėkmė? Nebūtinai.
Senių pastatų savininkai dažnai atsisako remontų, nes kontroliuojamos nuomos kainos nepadengia modernizacijos išlaidų. Dėl to mieste gausu 7–8 dešimtmečio butų, kurie atrodo kaip praeities epochų muziejus. Nauji nuomininkai moka rinkos kainas, tačiau senbuviai laikosi savo būstų įsikibę – net jei jiems jų jau nebereikia.
Būsto krizė skaičiais:
- Būsto trūkumas Šveicarijoje: 1,5 mln būstų
- Ženevoje tik 70 % pasiūlos atitinka tikruosius paklausos reikalavimus
- Nuomos rodiklis: 80 % vs šalies vidurkis 60 %
- Vidutinė laukimo trukmė savivaldybės būstui gauti: 8–12 metų
Ši situacija veda prie to, ką kritikai vadina „programuota segregacija“. Vidurinioji klasė – mokytojai, slaugytojai, valdininkai – sistemingai stumiama į pakraščius. Centre lieka tik labai turtingi savininkai arba ilgalaikiai nuomininkai, saugomi senų sutarčių.
Jaunos šeimos dažnai turi rinktis tarp mažo buto mieste už astronominę kainą ir namo kažkur prancūziškoje aglomeracijos dalyje. Daugelis pasirenka pastarąjį variantą, o tai lemia kasdienius kamščius ir dar didesnę infrastruktūros apkrovą.
Ironija ta, kad visos šios reguliacijos turėjo apsaugoti „paprastus“ gyventojus nuo spekuliacijos ir išstūmimo. Praktikoje jos sukūrė sistemą, kurioje pozicijas turi tik patys viršuje ir pačioje apačioje socialinės kopėčios esantys žmonės. Vidurinioji klasė liko pakibusi ore.
Ar yra būdas ištrūkti iš šios reguliacinės spąstų, ar Ženevos nekilnojamojo turto rinka pasmerkta amžinai balansuoti tarp elitiškumo ir socialinės frustracijos?
Rytojaus vizija investuotojams ir žinovams
Ženeva šiuo metu išgyvena akimirką, kurią galima pavadinti lūžio tašku. Tai nėra apie įspūdingus pakilimus ar dramatiškus nuosmukius – veikiau apie tylų perversmą pačioje prabangos esmėje.
| Scenarijus | Kainų augimas 2025–2030 | Tikimybė | Pagrindinis veiksnys |
|---|---|---|---|
| Pesimistiškas | 1,2–2,1 % per metus | 25% | Mokesčių reguliavimas |
| Neutralus | 2,8–3,5 % per metus | 50% | Politinis stabilumas |
| Optimistiškas | 4,1–5,2 % per metus | 25% | Azijos kapitalo antplūdis |
Multi-speed yra čia pagrindinis žodis. Skirtingi segmentai augs skirtingu tempu, tačiau rizika išliks palyginti maža. Tai iš tikrųjų gera žinia tiems, kurie galvoja ilgalaikėje perspektyvoje.
Technologijos jau nebėra priedas – jos tapo pagrindu. VR turai per pandemiją nustojo būti tik įdomybe, o išmaniosios namų sistemos tapo naujų projektų standartu. Tačiau tikroji revoliucija vyksta ekologijos srityje. Pastatų klimato neutralumas iki 2030 metų jau nėra pasirinkimas, o rinkos reikalavimas. Premium pirkėjai tikisi A+ lygio energetinių sertifikatų.
Anksčiau gyvenau sename pastate miesto centre ir prisimenu, kaip erzino nuolatinis rūpestis šildymo sąskaitomis. Šiandien premium pirkėjai tokių dalykų nesprendžia – viskas turi veikti tyliai ir ekologiškai.
Praktiko kontrolinis sąrašas atrodo taip:
- Due diligence – patikrink ne tik dokumentus, bet ir artimiausių 10 metų urbanistinius planus
- Vietos analizė – atstumas nuo tarptautinių organizacijų yra svarbesnis nei vaizdas į ežerą
- Technologinio potencialo įvertinimas – ar pastatą galima modernizuoti be didelių išlaidų
- Mokesčių strategijos – čia būtina kreiptis į vietos specialistą, nes taisyklės nuolat keičiasi
- Išėjimo planas nuo pat pradžių – geriausios investicijos yra tos, kurios turi aiškią išėjimo strategiją po 7–10 metų
Atminkite, kad Ženeva – tai ne Londonas ar Niujorkas. Tempas čia kitoks, kantrybė atsiperka. Rinka atlygins tiems, kurie supras vietinius niuansus ir mąstys dešimtmečiais, o ne ketvirčiais.
Lemanas laukia drąsių vizionierių.
MISZA
nekilnojamojo turto ir gyvenimo būdo redakcija
Luxury Reporter
